Becamex IDC (BCM) là doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực phát triển khu công nghiệp (KCN) và khu đô thị của Việt Nam, với vị trí thuận lợi có thể tận dụng cơ hội giá trị đất gia tăng, mở rộng khu công nghiệp mới và hiệu quả nâng cao từ các liên doanh chiến lược như VSIP. BCM đang ở giai đoạn đầu của chu kỳ tăng trưởng nhiều năm tới, và sẽ trở thành một cơ hội đầu tư hấp dẫn. 

PHẦN I: QUAN ĐIỂM TÁC GIẢ

     - Triển vọng tăng trưởng của BCM 2025

• Thành phố mới Bình Dương – Cơ hội “mở khóa” tài sản tích lũy của BCM.

• 452 hecta đất thương phẩm với đầy đủ giấy tờ pháp lý, dự kiến sẽ hưởng lợi từ việc điều chỉnh bảng giá đất năm 2025 và cơ sở hạ tầng kết nối, dự kiến mang lại 67 nghìn tỷ đồng doanh thu cho phần còn lại của dự án.

• Nhu cầu mạnh mẽ từ cả khách thuê khu công nghiệp và dân cư đảm bảo sự hấp thụ nhanh chóng và tăng giá bền vững.

• Liên doanh Khu công nghiệp Việt Nam Singapore – Kỳ vọng tăng trưởng tích cực.

• Liên doanh VSIP (gồm có 14 khu công nghiệp, đô thị và dịch vụ), với 13.081 hecta đất và vị trí dẫn đầu thị trường phát triển khu công nghiệp.

• Lợi nhuận dự kiến đạt 1,9-2,3 nghìn tỷ đồng cho giai đoạn 2025-2026 (với tăng trưởng trung bình đạt 25- 30%/năm), được thúc đẩy nhờ các khách thuê chủ chốt có giá trị cao và mở rộng liên tục các dự án mới 

• Các khu công nghiệp mới – Mở ra các nguồn doanh thu mới.

• Việc mở rộng KCN Bàu Bàng (bắt đầu cho thuê trước cuối năm 2025) và KCN Cây Trường (bắt đầu cho thuê vào Q1/2026) dự kiến sẽ bổ sung thêm hàng trăm tỷ đồng doanh thu.

• Triển vọng lợi nhuận – Điều tốt nhất vẫn chờ đợi phía trước. 

Trong năm 2025, chúng tôi dự báo doanh thu đạt 7,2 nghìn tỷ đồng (+40% svck), nhờ việc bán đất mạnh mẽ và mở rộng khu công nghiệp. Lợi nhuận sau thuế (LNST) dự kiến đạt 3,6 nghìn tỷ đồng (+57,5% svck), trong đó, VSIP đóng góp 26,4% tăng trưởng lợi nhuận từ KCN VSIP 3, VSIP Bắc Ninh II và VSIP Nghệ An II.

- Diễn biến xu hướng giá của BCM:

Cổ phiếu BCM đã có một giai đoạn tăng mạnh kể từ cuối năm 2023, khi giá bắt đầu bứt phá khỏi vùng tích lũy kéo dài quanh 65 - 70. Đà tăng này được hỗ trợ bởi dòng tiền mạnh và tâm lý lạc quan của nhà đầu tư đối với nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp.

Trong quý 1/2024, BCM duy trì xu hướng tăng ổn định, liên tục thiết lập các mức đỉnh cao hơn, với đỉnh gần nhất tiệm cận vùng 82 - 85. Tuy nhiên, tại vùng này, áp lực chốt lời gia tăng khiến giá có dấu hiệu điều chỉnh. Hiện tại, BCM đang kiểm định vùng hỗ trợ 77 - 78, đây là vùng quan trọng quyết định xu hướng ngắn hạn của cổ phiếu.

PHẦN II: CHI TIẾT PHÂN TÍCH

1. Thành phố mới Bình Dương: Trung tâm khu đô thị

Thành phố mới Bình Dương là một dự án phát triển đô thị rộng lớn tại tỉnh Bình Dương, với tổng diện tích 1.000 hecta và tổng chi phí đầu tư ước tính hơn 150.000 tỷ đồng, dự án được thiết kế để trở thành một trung tâm đô thị hiện đại, năng động và bền vững.

BCM hợp tác với các nhà phát triển bất động sản quốc tế như Tokyu Land, Capitaland, Gamuda Land và Mapletree để phát triển các dự án phụ khác nhau trong dự án Thành phố mới Bình Dương. Các dự án đáng chú ý bao gồm Artisan Park Bình Dương của Gamuda Land, trải rộng trên 5,6 hecta với 349 nhà phố thương mại và tổng vốn đầu tư 4.028 tỷ đồng; dự án Sycamore của Capitaland tại Bình Dương bao gồm 18,9 hecta ở trung tâm Thành phố mới Bình Dương; và khu đô thị Tokyu Garden City của Becamex Tokyu, trải rộng trên 70 hecta.

Ngoài ra, BCM cũng phát triển các dự án nhà ở trong các khu công nghiệp như Khu đô thị Bàu Bàng, Khu đô thị Lai Uyên, Khu dân cư Thới Hòa, Khu tái định cư Phú Mỹ, Khu tái định cư Phú Mỹ và Khu tái định cư Tân Vĩnh Hiệp, với tổng diện tích đất còn lại hơn 816 hecta.

2. BCM – Doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp lớn nhất tại Bình Dương

BCM đã xây dựng và vận hành 7KCN tại Bình Dương, bao gồm KCN Mỹ Phước 1, Mỹ Phước 2, Mỹ Phước 3, Thới Hòa và Bàu Bàng và Bàu Bàng mở rộng. Tổng diện tích là 4.743 hecta. Việc phát triển cơ sở hạ tầng trong các KCN này đạt 95%, với tỷ lệ lấp hơn 80%. Ngoài thu nhập từ cho thuê đất trong KCN, BCM đảm bảo một nguồn doanh thu hàng năm ổn định từ phí quản lý, phí xử lý nước thải, cung cấp nước sạch và các dịch vụ khác được cung cấp cho các công ty hoạt động trong các khu công nghiệp này.

Trong năm 2025-2026, BCM đặt mục tiêu lấp đầy không gian còn lại và thu hút các tập đoàn lớn sử dụng công nghệ sản xuất tiên tiến vào KCN mở rộng Bàu Bàng (380 hecta đất còn lại), phần mở rộng này nằm liền kề với KCN Bàu Bàng hiện có và được hưởng lợi từ các liên kết giao thông mạnh mẽ. BCM cũng đã đầu tư vào KCN Cây Trường tại tỉnh Bình Dương với tổng diện tích là 700 hecta và có tổng vốn đầu tư hơn 5.4 nghìn tỷ đồng.

Trong số các KCN được liệt kê, chúng tôi thấy rằng BCM và VSIP nằm trong nhóm 5 doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp hàng đầu, nổi bật với quỹ đất rộng lớn. Đến cuối năm 2024, cả BCM và VSIP đều đã tích lũy được diện tích đất đáng kể, khẳng định vị thế của mình là những doanh nghiệp dẫn đầu trong lĩnh vực phát triển khu công nghiệp.

• Dự án KCN Bàu Bàng mở rộng dự kiến sẽ tăng mạnh trong năm 2025

Dự án KCN Bàu Bàng mở rộng còn lại 380 hecta đất cần giải phóng mặt bằng. Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng ước tính là 4.587 tỷ đồng, tương đương khoảng 12 tỷ đồng/hecta. Khi hoàn thành giải phóng mặt bằng, tổng doanh thu từ dự án có thể đạt 12,8 nghìn tỷ đồng, LNST dự kiến đạt 4,1 nghìn tỷ đồng cho toàn bộ dự án.

• KCN Cây Trường dự kiến sẽ được cho thuê vào Q1/2026

KCN Cây Trường dự kiến sẽ được cho thuê vào Q1/2026, sau khi được phê duyệt quy hoạch chi tiết tổng thể 1/500 vào tháng 8/2024.

Trong năm 2026, chúng tôi dự kiến sẽ có thêm 26,2 hecta đất được cho thuê với giá 145 USD/m2/chu kỳ thuê. Hoạt động cho thuê này dự kiến sẽ tạo ra doanh thu đáng kể là 968 tỷ đồng (+100% YoY). Lợi nhuận gộp từ hoạt động cho thuê này dự kiến sẽ đạt 681 tỷ đồng.

3. Các liên doanh của BCM - Dẫn đầu trong các KCN và nhà máy xây dựng sẵn

VSIP – Doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp lớn nhất Việt Nam

Được thành lập vào năm 1996, Tập đoàn VSIP là một liên doanh 49%/51% giữa BCM và Sembcorp Development LTD. Là một nhà đầu tư hàng đầu trong ngành bất động sản công nghiệp của Việt Nam, Tập đoàn VSIP vận hành 14 KCN, đô thị và dịch vụ KCN trên khắp cả nước, với tổng quỹ đất hơn 13.081 hecta. VSIP đã cho thuê cơ sở hạ tầng KCN cho 882 khách hàng từ 30 quốc gia, với tổng vốn đầu tư 18,7 tỷ USD. Tập đoàn đã tạo ra việc làm cho gần 288.300 lao động trong và ngoài nước.

VSIP 3 - Một trong những dự án hiệu quả cao của VSIP: Ước tính hoạt động của KCN VSIP 3 tại tỉnh Bình Dương, sẽ đóng góp từ 847-1.047 tỷ đồng vào lợi nhuận trước thuế của VSIP trong giai đoạn 2024-2027.

Các dự án KCN mới khác dự kiến sẽ tạo ra doanh thu từ năm 2025. Các KCN mới bắt đầu hoạt động bao gồm KCN VSIP Cần Thơ Giai đoạn 1 (tổng diện tích là 293,7 hecta, vốn đầu tư gần 3.718 tỷ đồng), VSIP Bắc Ninh II (tổng diện tích 272 hecta) và VSIP Nghệ An 2 (tổng diện tích 500 hecta). Các dự án này dự kiến sẽ tạo ra doanh thu thông qua liên doanh VSIP và đóng góp vào doanh thu BCM bắt đầu từ năm 2025.

Theo đó, lợi nhuận của VSIP dự kiến sẽ chiếm hơn một nửa lợi nhuận trước thuế của BCM trong giai đoạn này.

BW Industrial: Dẫn đầu trong phát triển nhà máy và kho xây sẵn tại Việt Nam

BW Industrial (BCM sở hữu 24,06%) có vốn điều lệ hiện tại là 4.132 tỷ đồng - đứng đầu trong việc phát triển các nhà máy xây sẵn và kho xây sẵn cả nước. Vào cuối năm 2024, BW Industrial đã phát triển hơn 450 ha trong tổng số hơn 1.000 ha đất và có khoảng 3,3 triệu m2 GFA của các nhà xưởng xây sẵn (RBF) và kho xây sẵn (RBW) đang hoạt động. Ngoài ra, BWID hiện đang diện tích là 130 ha (1 triệu m2 GFA) đang được xây dựng.

Dự báo BWID sẽ có lãi trong giai đoạn 2025 và 2026. Theo CBRE, nhu cầu về các kho xây sẵn dự kiến sẽ tăng trưởng hai con số trong giai đoạn 2025-2026. Tính đến cuối năm 2024, tỷ lệ lấp đầy tại các nhà xưởng và nhà kho xây sẵn của BW là 89% (điều này phản ánh tỷ lệ lấp đầy các dự án hoạt động của BW đang được rút ngắn về mức 1,5 năm (RBF) hoặc 1 năm (RBW)). Chúng tôi dự đoán rằng việc hoàn thành khoảng 1 triệu mét vuông dự án mới vào năm 2025 sẽ nhanh chóng được thị trường hấp thụ. Do đó, chúng tôi dự báo BWID sẽ có lãi vào năm 2025.

4. Triển vọng lợi nhuận

Dự báo doanh thu sẽ đạt 7,2 nghìn tỷ đồng (+40% svck) và LNST sẽ đạt 3,64 nghìn tỷ đồng (+57,5% svck) với các động lực tăng trưởng chính như sau:

(1) Bất động sản dân dụng: Chúng tôi giả định BCM sẽ bán 20 hecta cho các nhà đầu tư thứ cấp dựa trên các biên bản ghi nhớ đã ký trước đó. Tiến độ xây dựng nhanh chóng tại các dự án hợp tác với các đối tác của Becamex như Becamex Tokyu, CapitaLand và Gamuda. Do đó, chúng tôi càng tin tưởng vào các hợp đồng chuyển nhượng sắp tới tại Thành phố mới Bình Dương. Doanh thu và lợi nhuận gộp dự kiến sẽ lần lượt đạt 5,4 nghìn tỷ đồng (+141% svck) và 3,6 nghìn tỷ đồng (+60,9% svck).

(2) Các khu công nghiệp: KCN Bàu Bàng mở rộng dự kiến sẽ bắt đầu hoạt động vào cuối năm 2025. Các KCN này dự kiến sẽ có tổng diện tích cho thuê là 30,7 hecta. Giá cho thuê trung bình dự kiến là 140 USD/m2/chu kỳ thuê. Cụ thể, doanh thu từ các KCN này dự kiến sẽ đạt 897 tỷ đồng (+55,3% svck). Ngoài ra, lợi nhuận gộp từ các hoạt động này dự kiến sẽ đạt 602 tỷ đồng (+20% svck).

(3) Lợi nhuận từ các liên doanh: Dự báo lợi nhuận từ các liên doanh sẽ đạt 2,5 nghìn tỷ đồng (+27,3% svck). Trong đó, lợi nhuận từ liên doanh VSIP sẽ đóng góp 1,9 nghìn tỷ đồng (+26,5% svck), chủ yếu từ việc cho thuê 270 hecta (+21% svck) và tăng giá bán trung bình 5% svck tại các KCN như VSIP 3 (Bình Dương), VSIP Bắc Ninh 2 (Bắc Ninh), VSIP Hải Phòng (Hải Phòng) và VSIP Nghệ An 2 (Nghệ An). Ngoài ra, lợi nhuận từ liên doanh BWID dự kiến sẽ ghi nhận 100 tỷ đồng LNTT (+100% svck) trong năm 2025.

PHẦN III: GÓC NHÌN KỸ THUẬT VÀ ĐỊNH GIÁ

1. Góc nhìn kỹ thuật

1.1. Xu hướng chính

• BCM đang trong xu hướng tăng trung hạn, thể hiện qua việc giá liên tục tạo đỉnh cao hơn và đáy cao hơn.
• Tuy nhiên, đang có dấu hiệu điều chỉnh sau khi chạm vùng kháng cự quanh 82 - 85.

1.2. Các vùng hỗ trợ và kháng cự quan trọng

• Hỗ trợ ngắn hạn: 77 - 78 (nơi giá có thể hồi phục).
• Hỗ trợ mạnh hơn: 72 - 73 (nếu giá điều chỉnh sâu hơn).
• Kháng cự gần nhất: 82 - 85 (cần vượt qua để tiếp tục đà tăng).

1.3. Chỉ báo kỹ thuật

• Bollinger Bands: Giá đang tiệm cận đường giữa của Bollinger Bands → Xu hướng có thể tạm điều chỉnh.
• Stochastic RSI: Đang trong vùng quá mua, có thể sẽ tiếp tục điều chỉnh thêm.
• MACD: Vẫn đang dương nhưng có dấu hiệu suy yếu. Nếu đường MACD cắt xuống Signal, có thể xuất hiện nhịp giảm ngắn hạn.
• RSI: Hiện quanh vùng 60, chưa vào vùng quá mua nhưng có thể tiếp tục điều chỉnh.

1.4. Nhận định và chiến lược giao dịch

• Nếu giá giữ vững vùng 77 - 78, có thể cân nhắc mua thăm dò với mục tiêu 82 - 85.
• Nếu mất hỗ trợ này, giá có thể giảm về 72 - 73, là vùng mua hấp dẫn hơn.
• Xu hướng dài hạn vẫn tích cực, nhưng trong ngắn hạn có thể xuất hiện điều chỉnh kỹ thuật.

2. Định giá cổ phiếu BCM

2.1. Phương pháp định giá theo chỉ số tài chính (P/E, P/B, P/S)

Dựa trên các chỉ số tài chính mới nhất của BCM:

• P/E hiện tại: 38.68 (cao hơn trung bình ngành BĐS KCN khoảng 20x).
• P/B hiện tại: 4.20 (trung bình ngành dao động 2.5 - 3.5).
• P/S hiện tại: 15.68 (cao so với mức trung bình ngành).
• EPS pha loãng: 2,034 VND/cổ phiếu.

Từ đó, nếu điều chỉnh theo mức định giá trung bình ngành, giá hợp lý của BCM có thể dao động trong khoảng 56,000 - 65,000 VND/cổ phiếu.

2.2. Phương pháp định giá tổng hợp tài sản (SOTP)

Báo cáo từ công ty chứng khoán sử dụng phương pháp Sum of the Parts (SOTP), trong đó định giá BCM dựa trên:

• Giá trị quỹ đất thương mại tại Thành phố Mới Bình Dương.
• Giá trị các khu công nghiệp VSIP, KCN Cây Trường, BW Industrial.
• Doanh thu từ cho thuê đất, tài chính và các khoản đầu tư khác.
• Giá trị tài sản ròng RNAV.

Bảng định giá chi tiết theo phương pháp SOTP:

Theo phương pháp này, giá trị hợp lý của BCM được ước tính khoảng 89,000 VND/cổ phiếu.

2.3. Rủi ro

• Thanh khoản: Thanh khoản ở Thành phố mới Bình Dương có thể làm hạn chế các giao dịch chuyển nhượng.

• Triển khai không đúng tiến độ: Việc triển khai các khu công nghiệp mới có thể chậm do các thủ tục pháp lý phức tạp và chi phí bồi thường cao.

• Chi phí lãi suất tăng: Việc lãi suất tăng có thể ảnh hưởng đáng kể đến kết quả hoạt động kinh doanh.

=> Quan điểm đầu tư:

• Nếu BCM triển khai đúng kế hoạch mở rộng quỹ đất và KCN như dự báo, mức giá 89k là hợp lý.
• Nếu tốc độ triển khai chậm hoặc thị trường gặp khó khăn, giá có thể điều chỉnh về khoảng 65k - 70k.
• Nhà đầu tư cần theo dõi sát tiến độ phát triển dự án và thanh khoản quỹ đất để có quyết định phù hợp.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------

KHỐI ĐẦU TƯ FINTOP - CÔNG TY CỔ PHẦN CHỨNG KHOÁN VPS

* Nghiên cứu & Phân tích: Lê Đình Đức 

* Hotline: 0869 870 233 (SĐT/Zalo) - ID tư vấn VPS: BJYE

* Group Zalo Tư Vấn Đầu Tư: Nhóm Zalo Cộng Đồng

* Kênh Youtube: FinTop DATA | Dữ Liệu Chứng Khoán

 

---

TUYÊN BỐ MIỄN TRỪ TRÁCH NHIỆM!

Toàn bộ những thông tin, phân tích, nhận định, dự báo trong báo cáo, nội dung này bao gồm cả các ý kiến đã thể hiện là quan điểm, góc nhìn phân tích riêng của Tác giả, không nhằm mục đích PR, làm lợi hay gây bất lợi cho bất cứ cá nhân/tổ chức nào và quan điểm, phân tích của Tác giả không đại diện cho quan điểm, ý kiến của FINTOP, VPS.

Các thông tin, số liệu, dữ liệu, thống kê,… được trình bày trên báo cáo, nội dung này, bao gồm toàn bộ thông tin và ý kiến đã thể hiện, được FINTOP Research lấy từ các nguồn thông tin chính thống, uy tín được cho là đáng tin cậy nhất (theo trích dẫn nguồn trên báo cáo), tuy nhiên FINTOP Research không đảm bảo sự chính xác và đầy đủ hoàn toàn, tính cập nhật của toàn bộ thông tin, dữ liệu trong báo cáo, nội dung trên.

Người đọc, nhà đầu tư sử dụng báo cáo, nội dung, dữ liệu, thông tin này với mục đích tham khảo và chịu hoàn toàn trách nhiệm trước những hành động, quyết định và kết quả đầu tư của mình.

Trân trọng cảm ơn!