Ngành bất động sản nhà ở đang bước vào giai đoạn phục hồi, chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng mới nhờ các yếu tố: lãi suất duy trì ở mức thấp, FDI vào lĩnh vực bất động sản tăng mạnh, hạ tầng được đẩy mạnh phát triển, và các chính sách pháp lý được hoàn thiện giúp minh bạch hóa thị trường. Năm 2025 được kỳ vọng sẽ mở ra nhiều cơ hội hấp dẫn cho các nhà đầu tư.

A. QUAN ĐIỂM TÁC GIẢ

Động Lực Hồi Phục Ngành Năm 2025

(1) Lãi suất duy trì ở mức thấp, khuyến khích dòng tiền chảy vào lĩnh vực bất động sản nhà ở;

(2) Khung pháp lý và chính sách hành chính được cải cách theo hướng có lợi cho ngành;

(3) Cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh cải thiện;

(4) Dòng vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản tăng mạnh, thể hiện niềm tin của các nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản Việt nam.

Triển Vọng Đầu Tư

Năm 2025 mang đến nhiều tín hiệu tích cực cho một chu kỳ mới của ngành bất động sản nhà ở Việt Nam sau một thời gian dài hoạt động trầm lắng. Chỉ số nhóm ngành bất động sản nhà ở đã tăng trưởng chậm hơn đáng kể so với VN-Index. Dòng tiền sẽ có xu hướng tìm đến ngành bất động sản nhà ở trong năm 2025, do định giá của nhóm ngành hiện ở mức tương đối thấp và triển vọng ngành đang có những tín hiệu khả quan hơn giai đoạn trước.

Cổ Phiếu Nổi Bật

NLG: Cổ phiếu NLG chính thức xác nhận thoát khỏi xu hướng giảm dài hạn vào phiên ngày 19/02/2025 và bước vào pha đi ngang tích lũy hồi phục sau đó cùng với sự cải thiện về thanh khoản. Đáng chú ý, ngày 17/03/2025 chứng kiến khối lượng kỷ lục với hơn 10.3 triệu cổ phiếu được giao dịch trong phiên. Trong những phiên giao dịch sắp tới, cổ phiếu có xu hướng tiếp tục đi ngang kiểm định hỗ trợ quanh vùng 33.x. Nếu có sự hỗ trợ của dòng tiền, cổ phiếu có thể tiếp tục hướng về vùng kháng cự gần nhất quanh 35.6.

KDH: Cổ phiếu KDH hiện đang giao dịch quanh vùng đáy trung hạn 32.x. Đây là vùng giá tương đối an toàn với tỷ lệ cơ hội cao hơn so với rủi ro. Thanh khoản của cổ phiếu những phiên gần đây đã có sự cải thiện, duy trì ở ngưỡng trung bình 20 phiên gần nhất. Nếu thu hút được dòng tiền lớn cùng một pha thanh khoản bùng nổ, cổ phiếu có thể thoát khỏi xu hướng giảm, bước vào giai đoạn phục hồi và tăng trưởng, hướng về vùng giá quanh 33.6.

B. BÁO CÁO PHÂN TÍCH - TRIỂN VỌNG HỒI PHỤC CỦA THỊ TRƯỜNG

I. Động Lực Hồi Phục Ngành

(1) Lãi suất duy trì ở mức thấp

Từ đầu năm 2023, NHNN đã giảm lãi suất điều hành 4 lần, đưa lãi suất tái cấp vốn hiện tại xuống mức 4.5% (thấp hơn cả giai đoạn Covid năm 2020). Như vậy, lãi suất cho vay trung và dài hạn hiện dao động quanh mức 6.7% - 9.1% (giảm từ 9.3% - 11.4% vào giữa năm 2023).

Tỷ giá hối đoái tăng đã tạo áp lực thanh khoản trong hệ thống. Lãi suất tiền gửi đang có dấu hiệu tăng dần để thu hút thanh khoản (tăng từ 0.1% - 0.7%/năm trong nửa đầu T11/2024), điều này có thể gây áp lực nhẹ lên lãi suất cho vay trong thời gian tới. Tuy nhiên, ngay cả khi lãi suất tăng trong ngắn hạn, điều này sẽ không gây ảnh hưởng tiêu cực đáng kể đến thị trường bất động sản nhà ở. Việc lãi suất cho vay tăng vừa phải có thể khuyến khích dòng vốn chảy vào bất động sản nhà ở, do kỳ vọng rằng lãi suất đã chạm đáy và tâm lý nhà đầu tư muốn tận dụng chi phí vay vốn tương đối thuận lợi để đầu tư.

(2) Hoàn thiện khung pháp lý và cải cách hành chính

Kể từ ngày 01/08/2024, Luật đất dai, nhà ở và kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực, thúc đẩy chính quyền địa phương tăng tốc phê duyệt quy hoạch chung và thực hiện các biện pháp giúp thủ tục pháp lý trở nên rõ ràng hơn; và nhờ đó, giải quyết nút thắt pháp lý về nguồn cung (định giá đất, đấu giá đất).

Khung pháp lý hoàn thiện hơn đi cùng với việc cải cách hành chính đã tạo ra kết quả tích cực trong năm 2024. Số dự án được cấp phép đầu tư tăng lên 79 dự án (+18% YoY), tương ứng 38,300 căn hộ (+53% YoY); giấy phép bán hàng được cấp cho 204 dự án (+4% YoY), bổ sung thêm 53,200 căn hộ (+1% YoY). 

(3) Đẩy mạnh cải thiện cơ sở hạ tầng

Tại Hà Nội, các khu vực đô thị ngoại ô sẽ được hưởng lợi từ sự đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng. Trong giai đoạn 2021 - 2025, tổng mức đầu tư công của Hà Nội dự kiến sẽ đạt 340,153 tỷ đồng, tăng 36% so với giai đoạn 2016 - 2020. Đầu tư công năm 2025 chủ yếu đến từ các dự án giao thông trọng điểm như Vành đai 4 và Vành đai 3.5, nhằm kết nối khu vực trung tâm với khu vực phía Đông, phía Tây Hà Nội và các tỉnh lân cận. Sự phát triển cơ sở hạ tầng sẽ giúp nâng cao lợi thế của các khu đô thị ngoại ô quy mô lớn so với khu vực trung tâm, thông qua việc giảm thời gian di chuyển giữa các khu vực khác nhau.

TP.HCM năm 2024 đã triển khai 59 dự án giao thông với tổng ngân sách lên tới 231 nghìn tỷ đồng, tương đương 9.4 tỷ USD. Việc đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng giao thông sẽ giúp giảm áp lực cho các khu vực nội thành. Các dự án trọng điểm như Sân bay Long Thành (Đồng Nai) và Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu sẽ tạo ra triển vọng đầy hứa hẹn cho các dự án bất động sản dân cư tại các tỉnh phía Nam như Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Dương và Bình Phước.

(4) Dòng vốn FDI đổ vào lĩnh vực bất động sản tăng mạnh

Vốn FDI đăng ký vào mảng bất động sản trong năm 2024 đạt 6.3 tỷ USD (+35% YoY), chứng minh niềm tin mạnh mẽ của các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam. Đây là một điểm khác biệt quan trọng so với chu kỳ suy thoái thị trường giai đoạn 2008 - 2013. 

→ Đội ngũ phân tích nhận định đây là tín hiệu tích cực cho sự hồi phục và tăng trưởng dài hạn của thị trường bất động sản.

II. Hoạt Động Kinh Doanh Và Triển Vọng Tăng Trưởng

(1) Sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp được cải thiện

Tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn trong giai đoạn 2025 - 2026 sau khi mua lại lần lượt là 103,177 tỷ đồng (-14% so với trước khi mua lại) và 94,875 tỷ đồng (-5% so với trước khi mua lại). Điều này giúp giảm bớt gánh nặng cho doanh nghiệp, từ đó rủi ro liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp bất động sản không còn là mối lo ngại lớn. 

Bên cạnh đó, đội ngũ phân tích đánh giá rủi ro vỡ nợ ít có khả năng xảy ra khi thị trường bất động sản đang dần sôi động trở lại. Nếu gặp khó khăn về dòng tiền, các doanh nghiệp bất động sản có thể giảm giá sản phẩm để thúc đẩy hoạt động bán hàng và giúp hạn chế rủi ro vỡ nợ. Số tiền khách hàng trả trước cũng có xu hướng tăng lên từ cuối năm 2024, góp phần cải thiện sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp.

(2) Thị trường phía Nam trở lại với nhiều tín hiệu khởi sắc

Với giá căn hộ tại TP.HCM thấp hơn đáng kể so với Hà Nội, thị trường bất động sản dân cư tại TP.HCM và khu vực phía Nam có xu hướng thu hút dòng vốn đầu tư. Các dự án căn hộ và nhà thấp tầng mới dự kiến tập trung chủ yếu tại khu Đông TP.HCM. Nguồn cung căn hộ tại TP.HCM năm 2025 dự kiến đạt 9,500 căn (+90% svck), chủ yếu từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án đã phát triển. Nguồn cung nhà thấp tầng mới tại TP.HCM dự kiến đạt 1,100 căn (+100% svck), chủ yếu từ các dự án mới phát triển.

(3) Thị trường phía Bắc duy trì sức hấp dẫn

Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ năm 2025 được dự báo đạt 30,100 căn (mức cao nhất trong 5 năm qua), chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp. Giá căn hộ tại Hà Nội cao hơn giá tại TP.HCM, chứng tỏ sức nóng của thị trường vẫn đang được duy trì tốt. Tuy nhiên, nguồn cung nhà thấp tầng năm 2025 dự kiến đạt 7,800 căn (-8.2% svck) do mức nền cao của năm 2024.

(4) Lượng tồn kho có xu hướng giảm mạnh

Dù trong bối cảnh giá bán sản phẩm có xu hướng gia tăng, lượng tồn kho bất động sản đã giảm mạnh 34% trong Q4/2024, chứng tỏ sức hấp thụ sản phẩm đã và đang được cải thiện mạnh mẽ. 

→ Đội ngũ phân tích đánh giá đây là tín hiệu rất tích cực, mở ra triển vọng phục hồi và tăng trưởng trong dài hạn cho thị trường bất động sản Việt Nam. 

III. Xu Hướng Đầu Tư Và Cổ Phiếu Nổi Bật

(1) Xu hướng đầu tư

Tính đến hiện tại, chỉ số nhóm ngành bất động sản dân cư đã tăng trưởng chậm hơn đáng kể so với VN-Index, với mức tăng lần lượt là -1.4% và 9.8% từ đầu năm đến nay. P/B hiện tại của ngành đang ở mức 1.08 lần, thấp hơn mức trung vị 5 năm là 1.5 lần.

→ Đội ngũ phân tích cho rằng dòng tiền sẽ có xu hướng tìm đến ngành bất động sản dân cư trong năm 2025, do định giá của nhóm ngành này hiện ở mức tương đối thấp và triển vọng ngành đang có những tín hiệu tích cực hơn.

(2) Cổ phiếu nổi bật

NLG, DXG và KDH là những cổ phiếu đang có sự thể hiện nổi bật trong ngành bất động sản 2025, dựa trên các yếu tố: (1) Nền tảng tài chính vững mạnh; (2) Các dự án có pháp lý rõ ràng, kỳ vọng đạt tỷ lệ hấp thụ cao; và (3) Các dự án bất động sản tại TP.HCM và các tỉnh vệ tinh, nơi được kỳ vọng đón nhận sự trở lại của các dòng vốn đầu tư.

NLG: NLG có thể hưởng lợi từ sự phục hồi của thị trường bất động sản nhờ vào phân khúc trung cấp. Trong năm 2024, doanh số bán trước đạt khoảng 8,700 tỷ VND (+8% svck) nhờ vào việc ra mắt các giai đoạn tiếp theo của các dự án Southgate, Mizuki và Akari, bao gồm khoảng 600 căn hộ và 200 căn nhà thấp tầng. Bước sang năm 2025, lợi nhuận sau thuế dự kiến đạt 576 tỷ đồng (+22.3% svck), do bàn giao các sản phẩm đã bán từ dự án Mizuki và Southgate, tổng cộng khoảng 220 căn nhà phố và 300 căn hộ, trên nền tảng kỳ vọng phân khúc nhà thấp tầng sẽ có dấu hiệu tích cực vào nửa cuối năm 2025. Về sức khỏe tài chính, doanh nghiệp duy trì tỷ lệ nợ/VCSH ở mức 40%, thấp hơn mức trung bình ngành và đặc biệt là không gặp áp lực thanh toán trái phiếu.

DXG: Động lực của DXG tới từ dự án trọng điểm Gem Riverside với 3,000 căn hộ. Trong bối cảnh nguồn cung căn hộ tại khu trung tâm TP.HCM vẫn đang khan hiếm, Gem Riverside có thể đạt tỷ lệ hấp thụ cao (~80%). Thêm vào đó, giá bán có thể đạt hơn 90 triệu đồng/m2. Nhờ vào sự đóng góp của Gem Riverside, lợi nhuận sau thuế năm 2025 có thể đạt 305 tỷ đồng (+30.3% svck). Doanh số bán trước dự báo sẽ tăng 203% lên 4,600 tỷ đồng với sự đóng góp của Gem Riverside. Hiện tại, cổ phiếu này có tiềm năng tăng giá đáng kể (+36.8%) nhờ vào việc định giá lại dự án Gem Riverside.

KDH: Dự án The Privia với 1,000 căn hộ đạt tỷ lệ hấp thụ vượt 85% trong đợt mở bán cuối cùng vào cuối năm 2023 là động lực tăng trưởng lợi nhuận sau thuế năm 2024. Toàn bộ dự án được kỳ vọng bàn giao trong Q4/2024 và năm 2025. Trong giai đoạn 2025 - 2026, do tình trạng thiếu hụt các dự án nhà thấp tầng tại TP.HCM, Emeria và Clarita có thể đạt tỷ lệ hấp thụ cao (trên 65%). Hơn nữa, doanh số bán trước được kỳ vọng sẽ tăng tốc 336% svck trong năm 2025 nhờ vào việc ra mắt Emeria và Clarita với hơn 230 căn nhà thấp tầng và lợi nhuận sau thuế dự kiến đạt 1,057.6 tỷ đồng (+12.1% svck). Doanh nghiệp duy trì sức khỏe tài chính ổn định với tỷ lệ nợ/VCSH ở mức 58%, thấp hơn so với mức trung bình ngành.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------

KHỐI ĐẦU TƯ FINTOP - CÔNG TY CỔ PHẦN CHỨNG KHOÁN VPS

* Tác giả: Nguyễn Minh Hạnh – Chuyên viên Nghiên cứu và Phân tích

* Liên hệ: 0934 650 459 (SĐT/Zalo) - VPS ID: 5654

* Group Zalo Tư Vấn Đầu Tư: Cộng Đồng FinTop

* Kênh Youtube: FinTop DATA | Dữ Liệu Chứng Khoán

TUYÊN BỐ MIỄN TRỪ TRÁCH NHIỆM!

Toàn bộ những thông tin, phân tích, nhận định, dự báo trong báo cáo, nội dung này bao gồm cả các ý kiến đã thể hiện là quan điểm, góc nhìn phân tích riêng của Tác giả, không nhằm mục đích PR, làm lợi hay gây bất lợi cho bất cứ cá nhân/tổ chức nào và quan điểm, phân tích của Tác giả không đại diện cho quan điểm, ý kiến của FINTOP.

Các thông tin, số liệu, dữ liệu, thống kê,… được trình bày trên báo cáo, nội dung này, bao gồm toàn bộ thông tin và ý kiến đã thể hiện, được FINTOP Research lấy từ các nguồn thông tin chính thống, uy tín được cho là đáng tin cậy nhất (theo trích dẫn nguồn trên báo cáo), tuy nhiên FINTOP Research không đảm bảo sự chính xác và đầy đủ hoàn toàn, tính cập nhật của toàn bộ thông tin, dữ liệu trong báo cáo, nội dung trên.

Người đọc, nhà đầu tư sử dụng báo cáo, nội dung, dữ liệu, thông tin này với mục đích tham khảo và chịu hoàn toàn trách nhiệm trước những hành động, quyết định và kết quả đầu tư của mình.

Trân trọng cảm ơn!